L'assemblée générale est le rendez-vous incontournable de la vie d'une copropriété. C'est là que se prennent les décisions structurantes : approbation du budget, vote des travaux, renouvellement du syndic. Que vous soyez copropriétaire depuis des années ou que vous veniez d'acquérir un appartement, comprendre comment fonctionne l'AG vous permettra de défendre vos intérêts et de participer activement à la gestion de votre immeuble.
Qu'est-ce qu'une assemblée générale de copropriété ?
L'assemblée générale (AG) réunit tous les copropriétaires d'un immeuble au moins une fois par an. Elle constitue l'organe décisionnel de la copropriété : aucune décision importante ne peut être prise sans elle. La loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application fixent les règles de convocation, de vote et de tenue de ces réunions.
Les sujets abordés en AG sont définis par l'ordre du jour, préparé par le syndic en lien avec le conseil syndical. On y trouve classiquement : l'approbation des comptes de l'exercice écoulé, le vote du budget prévisionnel pour l'année à venir, les décisions relatives aux travaux d'entretien ou de rénovation, et le cas échéant la désignation ou le renouvellement du syndic.
Convocation : qui, comment et dans quel délai ?
C'est le syndic qui convoque l'assemblée générale. La convocation doit être envoyée à chaque copropriétaire au minimum 21 jours avant la date de la réunion, par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par voie électronique si le copropriétaire a donné son accord exprès). Ce délai est impératif : une AG convoquée trop tardivement peut être contestée.
La convocation doit obligatoirement contenir l'ordre du jour détaillé, accompagné des documents nécessaires à la prise de décision : devis, projets de contrats, comptes… Un ordre du jour incomplet ou des documents manquants peuvent fragiliser la validité des votes.
Le vote en AG : les majorités applicables
Toutes les décisions ne s'adoptent pas de la même façon. La loi distingue plusieurs régimes de majorité selon l'importance et la nature de la décision.
La majorité de l'article 24 s'applique aux décisions courantes, comme l'approbation des comptes, le budget prévisionnel ou les travaux d'entretien et de conservation. Elle se calcule sur les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
La majorité de l'article 25 est nécessaire pour les décisions plus engageantes : désignation du syndic, certains travaux d'amélioration, installation d'équipements nouveaux. Elle exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris les absents.
La double majorité de l'article 26 concerne notamment les modifications du règlement de copropriété ou les actes de disposition : elle requiert la majorité des copropriétaires en nombre, représentant au moins les deux tiers des voix de l'ensemble du syndicat. Enfin, certaines décisions exigent l'unanimité, comme la modification de la répartition des charges hors cas prévus par la loi, ou la vente de parties communes nécessaires à la destination de l'immeuble.
Absent ou empêché : comment voter quand même ?
Vous ne pouvez pas assister à l'AG ? La loi vous offre deux options. Vous pouvez donner pouvoir (procuration) à un autre copropriétaire, au président du conseil syndical, ou à toute autre personne, même non copropriétaire. Le mandataire votera en votre nom.
Le vote par correspondance est également possible : le syndic joint à la convocation un formulaire à renvoyer avant la séance. Cette option facilite la participation des copropriétaires éloignés ou peu disponibles.
Après l'AG : procès-verbal et voies de recours
À l'issue de l'assemblée, le syndic rédige un procès-verbal (PV) qui consigne les décisions votées, les résultats des scrutins et les éventuelles réserves formulées. Le PV est notifié dans le délai d'un mois aux copropriétaires opposants ou défaillants (absents non représentés).
Si vous avez voté contre ou étiez absent et non représenté, vous disposez de deux mois à compter de la notification du PV pour saisir le tribunal judiciaire et demander l'annulation d'une décision irrégulière. Ce délai est de rigueur : passé ce terme, la décision devient définitive.
L'essentiel à retenir
- La convocation doit être envoyée au moins 21 jours avant l'AG.
- L'ordre du jour détermine les sujets discutés : vérifiez qu'il est complet avant la séance.
- Les majorités varient selon la nature de la décision (articles 24, 25, 26, unanimité).
- Vous pouvez voter par procuration ou par correspondance si vous êtes absent.
- Opposant ou défaillant, vous avez 2 mois à compter de la notification du PV pour contester une décision.
Une AG se prépare
L'assemblée générale n'est pas une formalité : c'est votre droit de regard sur la gestion de votre immeuble et sur l'évolution de vos charges. Lire l'ordre du jour, comprendre les enjeux du vote, préparer ses questions : autant de réflexes qui font la différence.
Vous avez des questions sur la gestion de votre copropriété ou sur le rôle de votre syndic ? Les équipes MANDRO Immobilier, présentes dans les Pyrénées-Orientales (Perpignan, Ille-sur-Têt, Estagel) et en Seine-et-Marne (Thorigny-sur-Marne), sont à votre disposition.